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大连律师关于“以房抵债”条款效力的法理分析(一)

来源:互联网 作者:admin 时间:2019-05-28 10:33:31

实践中“以房抵债”的约定形式存有多种,如何约定能避开“禁止流押”的禁区,得到法院的支持,最高院公布的一篇判决对此给予我们一个新的思路。

案例:最高人民法院民事判决书(2011)民提字第344号“朱俊芳与山西嘉和泰房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案”(《最高人民法院公报》 2014年第12期)。朱俊芳与山西嘉和泰房地产开发有限公司(下称“嘉和泰公司”),于2007年1月25日,签订十四份《商品房买卖合同》,朱俊芳向嘉和泰公司购买了十四套商铺,双方办理了《商品房买卖合同》的销售备案登记手续、并嘉和泰公司出具了发票。次日,双方又签订了《借款协议》,约定嘉和泰公司向朱俊芳借款1100万元,借款期限为三个月;嘉和泰公司将其开发的某项目十四套商铺抵押给朱俊芳,抵押的方式和朱俊芳签订商品房买卖合同;借款到期,嘉和泰公司一次性还清借款,朱俊芳将抵押手续退回嘉和泰公司,如到期不能偿还,嘉和泰公司将以抵押物抵顶借款,双方互不支付对方任何款项等。2007年4月26日,还款期限届满后,嘉和泰公司未能还款。朱俊芳诉至法院,请求确认其与嘉和泰公司签订的十四份《商品房买卖合同》有效,判令嘉和泰公司履行商品房买卖合同。

该案经一审、二审、提审后,最高院又进行了再审。最高院判决认为:《商品房买卖合同》和《借款协议》均为依法成立并生效的合同,借款到期,借款人不能按期偿还借款,双方应当继续履行《商品房买卖合同》,且该约定不违反“禁止流押”的规定。

    本案的关键问题:1.如何确定双方当事人的真实意思表示,本案是民间借贷合同关系还是商品房买卖合同关系;2.《借款协议》中“到期不能还款用抵押物抵顶借款,双方之间互不支付对方任何款项”的约定是否违反“禁止流押”的法律强制性规定,是否属于无效。本文结合上述案例,对前述两个问题做初步探析,以期对司法实践提供些许指导意义。  

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